ローン金利 業界最低水準

住宅ローン用語集

借り入れ・返済に関する用語

借り入れに関する用語

ローン借入額
 住宅不動産取得に関わる金額全体から頭金を含む自己資金を差し引き、融資を受けた金額です。住宅ローン返済の「元金」となります。

借り入れ可能額
 借り入れを行う人の年収と金融機関が設定する返済負担率から、毎月の返済額が決まります。これに総返済回数を掛けた返済総額から、総利息分を差し引いた金額が借り入れ可能額になります。
 金利が高くなると、借り入れ可能額は減少します。

返済負担率
 1年間のローン返済額を年収で割ったもの。算出数値を100倍して「%」で表示することが多く、「返済比率」「返済負担割合」とも呼ばれています。
 各金融機関ごとに、年収レベルに応じた上限が設けられており、そこから導かれる融資額の上限(借り入れ可能額)を超える借り入れはできません。

本人の年収
 住宅ローンを借り入れるご本人様の年収が、毎月の返済額の上限を決定する基準になります。住宅ローンの返済は、年収の25%程度までが無理のないラインといわれています。
 フラット35における「返済負担率」は年収400万円までは30%、年収が400万円を超える場合は35%が融資条件に入っています。

連帯債務者の年収
 夫婦や親子などが共同で住宅ローンを借り入れる場合、本人名義人ではない方は「連帯債務者」として、共同で住宅ローンの返済義務を負うことになります(親子リレー返済の後継者も同様)。連帯債務者様の年収に応じて、毎月の返済額の上限が上がります。
 複数の債務者がいる場合には、有利な借り入れプランをいくつか組み合わせて利用することが、容易になります。たとえば、親子リレーローンを利用すると、通常は年齢制限でローンを組むことのできない高齢者も、住宅ローンの申し込みが可能になります。

金利タイプ
 返済期間の最初から終わりまで金利が変わらない「固定金利タイプ」、借入当初数年間のみ金利が確定し、その期間が終了するごとに改めて金利タイプの再選択を繰り返す「固定金利期間選択タイプ」、半年ごとに金利が変動する「変動金利タイプ」の3つのカテゴリーの商品があります。

固定金利型
 返済期間の最初から終わりまで、金利が決まったタイプのローンです。住宅を取得する段階で、返済額が決まっているため、返済計画が立てやすくなります。
 将来的な金利上昇リスクを避けられる反面、変動金利タイプよりも高い金利設定になっています。全期間金利が変わらない場合と、11年目以降から金利が変わる(上昇する)2段階金利の場合があります。
 代表的な商品に「フラット35」があります。これは、民間金融機関が住宅金融公庫と提携して実現した「長期固定金利」の住宅ローン商品(債権化商品)で、15年から最長35年までの返済期間中、金利の変動がないのが特徴です。

変動金利型
 返済期間内に金利が変動するタイプの住宅ローンです。一般的に、毎年4月と10月の2回、金利が変動しますが、返済額は5年間変わりません。5年ごとに見直されて新しい返済額が適用されます。
 金利が上昇した場合には返済額が増加しますが、「上昇幅は最大で1.25倍まで」など、返済額に上限が設けられるケースが一般的です。
 借入後に金利が大幅に上昇すると返済の多くが利息の支払いに充当され、元金返済が停滞してしまう可能性もあります。
 また、返済額は5年間変わらないため、金利の上昇による利息の増加を、元の返済額でまかないきれなくなる可能性もあります。この場合は、5年間に払いきれなかった利息が「未払い利息」として繰り越され、将来の返済に順次持ち越されていくことになります。そのため、元金返済がますます停滞してしまう可能性も出てきます。

フラット35
 住宅金融公庫がバックアップする、証券化の仕組みを活用した固定金利タイプの代表的なローンです。いろいろな金融機関がスタンダード商品としてラインアップしています。
 15年から最長35年までの返済期間中、金利が決まっており、返済額もあらかじめ固定されています。そのため、返済計画が立てやすく、金利上昇リスクへの不安がありません。全期間、同一金利が適用される商品が、数多く出されています。
 住宅金融公庫からの直接融資ではないため、申し込む金融機関によって、適用される金利に違いがあります。申し込み時ではなく、融資が実行される時点での金利が、適用金利になります。

期間選択(固定金利選択型)
 借入れ当初の一定期間のみ金利が確定し、同期間が終了した時点で、融資を受けた人が金利タイプを改めて選択し直す仕組みの住宅ローンです。固定金利期間は2年、3年、5年などの短い期間から、20年、35年など長期間まで多様に設定されています。
 現在ラインアップされている住宅ローンのなかで、最も取り扱いが多いカテゴリーです。民間の金融機関では、優遇度合いの大きいキャンペーン金利を適用する場合も多くなっています。
 固定金利期間が終了すると、金利タイプを再選択する必要があります。固定金利から変動金利に変更する場合には手数料がかからないケースが一般的ですが、改めて固定金利を再選択すると手数料がかかる場合もあり、事前の確認が必要です。
 キャンペーン金利によって優遇されているケースでは、優遇度が大きければ大きいほど、キャンペーン期間終了後の金利が高く感じられる場合があります。借入れ前に、キャンペーン終了後の条件を十分に検討しておくことが大切です。

当初金利
 住宅ローンの返済期間当初に適用される金利です。
融資手数料
 金融機関から融資を受けるために必要な手数料です。金融機関の事務作業に関わる経費です。金融機関によってバラツキが大きく、決まった金額を一律に適用する機関もあれば、借入額に比例して手数料率を設定している機関もあります。借り入れ前に確認が必要です。

保証料
 連帯保証人をつけずに住宅ローンの申し込みを行う場合に、ローン保証会社に支払う費用です。金利換算で0.2%程度です。
 最近では、「フラット35」など、保証料の不要な住宅ローンもあります。この場合、実質的に0.2%程度の金利優遇を受けることになります。




返済に関する用語

総支払額
 住宅ローンの融資先に支払う総額です。
 内訳として、総返済額・融資手数料・保証料で構成されます。

総返済額
 返済期間内に支払う元金と利息を合計した返済総額です。

返済期間
 住宅ローンの借入金と利息を返済するための期間です。1年以上、10年以上、15年以上など最短返済年数には、さまざまな設定があります。最長返済年数は、35年以内が一般的です。返済期間は、1年刻み、1カ月刻みなど、設定に合わせて選択可能です。
 返済の終了年齢は、各商品ごとに「80歳未満」などに定められています。定年まで、または定収入がなくなるまでに返済期間を終えることが理想的です。自分の収入条件を考慮した最終の返済年から逆算して、返済期間を決定するのが基本となります。
 返済期間は1年でも短く組むと、利息の軽減効果が大きくなります。また、将来の金利上昇に伴う返済額の増加というリスクのある期間を短くできるメリットもあります。

返済方法
 住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」と毎月の返済額に占める元金返済額が一定の「元金均等返済」の2種類があります。元金均等返済は取り扱い金融機関が少なく、元利均等返済が一般的に多く利用されています。
 借入額、金利、返済期間が一定なら、元金均等返済の方が総返済額は少なくなります。

元利均等返済方式
 「金利が同じ」という条件の場合に、元金と利息を足した月々の返済金額が、返済期間の最初から終わりまで、一定で変わらないという返済方法です。
 返済金額に占める元金と利息の割合は、毎回変わり、初回の支払いでは利息の割合が高く、返済が進むと徐々に利息の割合が減り、元金の割合が増えていきます。
 どの金融機関も取り扱っており、多くの人が利用しています。借入額、返済期間や金利が同じなら、元金均等と比較して総返済額が多くなりますが、当初の負担は少なく、借入のための収入も低い基準になります。収入基準が高い場合は月々の返済額を増やし、返済期間を短縮することにより、総返済額を少なくすることができます。

元金均等返済方式
 元金を返済の最初から終わりまで、毎月均等に返済していく方法です。借入額を返済回数で割れば、月々の元金返済額がわかります。
 毎月支払う利息分の返済額は、返済当初が最も多く、返済が進むごとに減少していきます。そのため、毎月の返済額も、減少していきます。
 借入額、返済期間や金利が同じなら、総返済額は元利均等返済よりも少なくなりますが、当初の返済額は多くなります。そのため、借入条件として、元利均等返済の場合よりも高い収入基準が要求されます。
 同商品を取り扱う金融機関は少なく、利用できるケースは限られています。

月額返済額(毎月返済額)
 住宅ローンの返済のために、毎月支払う金額です。月々の返済額が、手取り月収の30%を超える場合は、家計への負担が重くなります。特に教育や介護で出費が増える可能性のある家庭は、厳しい状況に陥る場合があります。余裕を持った返済額の設定が望まれます。

ボーナス併用払い/ボーナス返済分(ボーナス借入返済額)
 借入額の一部をボーナス時に支払う方法です。月々の支払いとは別に、6カ月ごとにボーナス返済分を上乗せして支払うことになります。「毎月返済+ボーナス返済」が、年間の支払い額になります。利用可能な上限は金融機関ごとに異なります。以前は借入総額の5割までとなっていましたが、最近では4割程度までに設定しているケースが多くなっています。
 月々の支払いにかかる借入額が減少するため、毎月の返済額が軽減されますが、ボーナス払い分の元金は毎6カ月間据え置かれるため、金利負担が発生し、同一期間のローンで比較すると、月払いのみの返済よりも総返済額が多くなります。ボーナス時の返済額を多く設定すると、ボーナス支給額が減少した場合に、返済が厳しくなるケースも考えられます。ボーナス返済額は、借入額の1〜2割程度にとどめるのが安全です。
 ボーナス返済を併用するメリットは毎月の返済額を軽減できることですが、月額返済額を軽減しないで返済期間を短縮するという選択も可能です。




繰上返済に関する用語

繰上返済(一部繰上返済、一括繰上返済)
 手元の貯蓄などを利用し、ゆとりが生じたときに住宅ローンの元金(借入残高)に充当し、「繰り上げて」返済することです。返済した元金から発生する予定であった利息を軽減します。返済期間を短くする「期間短縮」と「返済額軽減」の2つのタイプがあります。
 繰上返済は、原則としていつでも実施できますが、できるだけ早い段階で行う方が利息の軽減効果は高くなります。同じ金額の繰上返済を行う場合では、「期間短縮」の方が、利息の軽減効果は高くなります。
 金融機関ごとに、繰上返済の最低受付金額や手数料が決まっています。条件によっては利用できないケースや、余計な費用が発生するケースも考えられますので、詳しい利用条件を確かめることが大切です。
 住宅ローンの多くは、生命保険付(団体信用保険)であるため、余裕資金は運用・学資や臨時費用等への充当を考えたほうが有利な場合もあります。
 一部繰上返済の結果、返済期間が10年未満になった場合は、住宅ローン控除は受けられなくなる点に注意する必要があります。

返済期間短縮
 一定期間に支払う予定であった元金を、まとめて一気に支払います。その元金から発生する予定の利息がなくなるとともに、元金充当を行った期間(月数)だけ、返済期間が短くなります。

返済額軽減
 繰上返済金を最終回までの元金返済分の一定部分に充当し、毎月の返済額や、ボーナス返済額を減らす方法です。元金を一気に減らすのではなく、時間をかけて少しずつ減らしていくことになるため、期間短縮に比べると利息の軽減効果は低くなります。

繰上返済の予定
 繰上返済は「いつ実行するか」が、利息軽減効果に大きく影響します。利息負担の大きい早い時期に繰上返済を行うと、軽減効果が大きくなります。

繰上返済予定額
 金融機関ごとに最低受付金額は決まっています。ある程度まとまった金額でなければ受け付けてもらえない場合がありますので、確認して下さい。

繰上返済手数料
 繰上返済に関わる手数料も各金融機関ごとに決まっていますので、確認が必要です。